مدارک لازم برای خرید و فروش ملک یا زمین

 

اگر شما هم به مشاور املاک رفته باشید تا یک خانه بخرید یا حتی در خرید یک ماشین ، سند آن را باید به خود انتقال دهید. باید گفت خرید و فروش مواردی که سند دارد یک معامله کوچک نیست که بتوان با توافق آن را حل کرد. در مسائلی مثل خانه باید دولت از خرید و فروش آن مطلع شود تا فردا اگر مشکلی پیش آمد بتواند به آن ورود کرده و حق را به حق دار بدهد. انتقال سند یک سری مراحل و البته قبل از آن نیازبه مدارکی دارد. در این مقاله مدارک لازم برای انتقال سند ملک را مورد بررسی قرار می دهیم.

سند ملک چیست ؟

مطابق ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی “سند هر نوشته‌ای است که در طرح دعوا و یا دفاع بتوان از آن استفاده نمود”. اسناد رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی به اسنادی اشاره دارد که در اداره ثبت اسناد و یا در دفاتر اسناد رسمی نزد ماموران رسمی مطابق قانون تنظیم شده باشد، چنین اسنادی را سند رسمی می گویند.

استعلام سند ملک

قبل از آن که یک ملک را بخرید ابتدا باید از صحت سند آن مطلع شوید. باید بدانید که این سند برای این ملک است یا برای ملک دیگری است یا این که این سند جعلی است یا نه؟ برای درک این موضوع باید بعد از انجام معامله، با در دست ‌داشتن مدارک لازم و مبایعه‌نامه تنظیم شده، به یکی از دفا‌تر اسناد رسمی مراجعه کنید و آن را استعلام نمایید. در واقع در هر معامله ای باید سند و صحت آن مشخص شود. این کار معمولا بعد از انجام معامله است اما اگر قبل از آن نسبت به استعلام سند اقدام کنید بهتر است تا مشکلات بعدی بوجود نیاید.

برخی از مردم بدون این که درستی یک سند را بدانند سریعا معامله می کنند به خیال این که حالا قیمت مناسب است ولی خیلی ها این طور سرشان کلاه رفته است. در واقع یک نفر با یک سند جعلی یک زمین  را به چند نفر فروخته است.

مدارک مورد نیاز برای سند زدن ملک

چه مدارکی برای سند زدن ملک لازم است؟ این سوالی است که در این بخش باید به آن پاسخ بدهیم. از مدارکی که برای انتقال سند یا سند زدن لازم است معلوم می شود که چرا اینقدر مهم است. اطلاعات فروشنده و خریدار به همراه یک سری از مدارک ، استحکام معامله را قوی می کند. این مدارک به شرح زیر هستند:

اصل و تصویر سند مالکیت (در سند مالکیت موقعیت جغرافیایی و ثبتی و هندسی ملک مشخص شده است.)

اصل و تصویر بنچاق:

بنچاق برگه ای است که دارای مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و تمام هزینه‌هایی است که طرفین در معامله قبلی پرداخت شده است. این برگه یک کاغذ A2 است که پیوست و پیش نیاز ملک می باشد.

نکته:

اگر بنچاق در دسترس نبود دفتر خانه ای که قبلا بنچاق در آن نوشته شده باید یک نسخه از بنچاق را برای دفتر خانه جدید بفرستد.

مدارک شناسایی : تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

اصل و تصویر وکالتنامه : در مواردی که یکی یا دو طرف معامله از طریق وکیل اقدام به فروش کرده اند

اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری : در مواردی که ملک تازه ساخت است و نیاز به مجوز های ذکر شده دارد.

صورت مجلس تفکیکی: اگر ملک آپارتمان باشد به صورت مجلس تفکیکی جهت انجام امور نیاز است.

اصل و تصویر حصر وراثت و همچنین اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث در صورتی که ملک مورد نظر ورثه ای باشد.

مراحل معامله ملک

انتقال یا سند زدن ملک کار ساده ای نیست و باید بصورت کاملا دقیق مراحل آن انجام شود. اگر همه اینکارها درست انجام نشود معامله دچار مشکل می شود و برای هردوطرف مشکلاتی پدید می آید. به این منظور پس از پیدا کردن مدارک لازم جهت معامله نیاز به چند مرحله است که باید بطور دقیق آن را بیاموزید.

توافق

اولین مرحله که بین خریدار و فروشنده اتفاق می افتد توافقی هست که این دو بر سر مورد معامله و قیمت آن انجام می دهند. در این مرحله اولین موجودیت معامله که قولنامه است با توافق طرفین نوشته می شود و در آن به وجود معامله ای بین دو نفر اقرار می گردد.

دریافت کد رهگیری

قولنامه یا مبایعه نامه اعلام دو نفر بصورت کتبی در زمینه توافق برای معامله است. پس از توافق نوبت به دریافت کد رهگیری می رسد که برای تهیه آن باید به مشاور املاک یا بنگاه معامله ملکی معتبر مراجعه کرد. وظیفه این بنگاه آن است که ملک را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کند و با ثبت آن از چندین معامله بر سر یک ملک جلوگیری شود. داشتن کد رهگیری برای ملک ضروری است و به نوعی در این مرحله است که دولت می فهمد معامله ای در حال انجام است.

مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی با در دست داشتن شناسنامه و اصل سند مراجعه نماید تا مراحل انتقال سند را آماده کند. در این مرحله است که با تهیه مدارک مورد نیاز دفتر اسناد رسمی و دعوت از خریدار کار معامله در دفتر خانه پیگیری می شود. در واقع اگر مدارک فروشنده ناقص باشد یا آنچیزی نباشد که مورد معامله است کارشناسان دفتر باید آن معامله را تعلیق کنند تا مدارک اصلی به دستشان برسد یا در نوبت دیگری رسیدگی نمایند.

هزینه انتقال سند ملک

هزینه تنظیم سند خانه با کیست ؟ این سوالی است که هر دفتر خانه ای در زمان تنظیم اسناد با آن مواجه است. برای روشن شدن موضوع باید دید که سند چطور است و قانون در این مورد چه نظری دارد. عده ای بر این باور هستند که اگر توافقی بین خریدار یا فروشنده در جهت این که یک طرف همه هزینه ها را پرداخت نماید وجود داشته باشد به دلیل توافق ، آن معتبر است اما این نظر سبب مشکلاتی می شود که دانستن آن خالی از لطف نیست.

هزینه انتقال سند توافقی

همانطور که در بالا گفته شد یک نوع انتقال وجود دارد که در آن دو طرف توافق می کنند ، این مورد در قانون اشاره نشده است ولی نقض کننده آن نیز در قانون وجود ندارد . به همین دلیل خیلی از مردم با توافق در مورد هزینه ها آن را به عهده می گیرند یا خود را از پرداخت آن مبرا می کنند. در صورتی که دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده برای پرداخت هزینه تنظیم سند توافق کرده باشند طبق توافق آنها عمل می‌شود. اما چنانچه چنین توافقی نباشد هزینه ها توسط فروشنده بواسطه روال دفتر خانه پرداخت می شود.

هزینه انتقال سند بدون توافق خریدار و فروشنده

بدون توافق خریدار و فروشنده یعنی این که مطابق عرف باید عمل کرد. عرف در دفاتر اسناد رسمی آن است که فروشنده مبلغ را پرداخت کند اما دلیل آن چیست ؟ برای این که عرف را درک کنیم باید بگوییم رفتاری که در بین یک صنف در یک عمل عادتا انجام می شود. فروشنده به دلیل ذینفع بودن مال از طریق فروش آن هزینه این معامله را باید بپردازد. این بدان جهت است که او پول به دست می آورد و طرف دیگر پول از دست می دهد . از پول مورد معامله می شود هزینه ها را پرداخت کرد اما از مال مورد معامله نمی شود قسمتی را به عنوان هزینه معامله برداشت. اگر فروشنده می خواهد هزینه ها را به طرف دیگر تحمیل کند باید در این صورت توافقی بین ایشان برقرار شود.

هزینه تنظیم سند قطعی با کیست ؟

برای تننظیم سند قطعی بین خریدار و فروشنده یک سری هزینه ها وجود دارد که هر یک دلیل خود را دارند. برای پرداخت هر یک باید به عرف آن مراجعه کرد. اما عرف در جایی که توافق حضور داشته باشد جاری نمی شود. این هزینه ها شامل هزینه های قبل از تنظیم سند و هزینه های مربوط به تنظیم سند است که در زیر هر یک را بررسی می کنیم.

هزینه ‌های قبل از تنظیم سند

معمولا هزینه های پیش از تنظیم سند ملک که شامل هزینه استعلام ثبت و پرداخت دارایی است باید توسط فروشنده پرداخت شود. این هزینه ها قبل از تنظیم سند است و در این هنگام هنوز ملک در اختیار مالک است و باید هزینه های آن را بپردازد. فروشنده باید پیش از تنظیم سند با مراجعه به دفترخانه درخواست انجام امور مربوط به تنظیم سند قطعی را کند که اولین کار معمولا ارسال استعلام ثبت می باشد. در این مرحله مدارک لازم برای استعلام را باید همراه خود داشته باشد که شامل مدارک شناسایی ، سند ملک و بنچاق است. هزینه این مرحله با فروشنده است و دفتر خانه آن را انجام می دهد. هزینه مالیات انتقال ملک نیز توسط فروشنده باید پرداخت شود.

هزینه های مربوط به تنظیم سند

در تنظیم سند قطعی دو هزینه وجود دارد که شامل هزینه حق الثبت و حق التحریر است. آنچه قانون می گوید این است که پرداخت هزینه حق الثبت بر عهده فروشنده است و پرداخت هزینه حق التحریر بر عهده خریدار و فروشنده بالمناصفه می باشد. چرا که هزینه حق الثبت به نام فروشنده است. حق التحریر هزینه نوشتن سند است که هر دو طرف باید نصف نصف و بصورت برابر پرداخت کنند. با وجود عرف های جاری امروزه دفاتر بر حسب عرف جدید ، تمام هزینه های مربوط به تنظیم سند را بصورت نصف نصف از هر دو طرف دریافت می کنند.

در این صورت اگر همه هزینه های انتقال سند به اندازه 500 هزار تومان باشد هر طرف باید 250 هزار تومان پرداخت کنند. این باعث می شود تا روی یک نفر فشار نیاید. به نوعی اعتقاد آن است که هر دو از معامله سود برده اند پس هر دو باید هزینه این سود را پرداخت کنند.

در اینجا توافق می تواند روال را عوض کند و عرف را کنار بزند. مثلا اگر بین دو طرف توافق شده باشد که همه هزینه ها برعهده خریدار است ، همه هزینه ها را باید او بپردازد. چنانچه توافق برعکس باشد و توافق شده باشد که فروشنده پرداخت کننده تمام هزینه هاست همه این هزینه ها توسط فروشنده پرداخت می شود.

نتیجه گیری

انتقال سند ملک بدون انجام مراحل آن و مدارک لازم امکان پذیر نیست. زیرا که اسناد ملکی در صورتی که دقیق منتقل نشوند سبب ضایع شدن حقوق یک طرف خواهند شد. مثلا اگر یک نفر به عمد یا سهوا یک ملک را به چندین نفر بفروشد و دفتر اسناد رسمی بدون استعلام این کار را انجام دهد مشکل عمده ای بین چند نفر بوجود می آید که دادگاه باید به آن رسیدگی کنند. دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد باید دقت داشته باشند و بدون استعلام های لازم به هیچ عنوان تنظیم سند نکنند. همچنین حضور صاحب قانونی ملک یا موکل قانونی او در فروش یک ملک ضرورت دارد و این دفاتر نمی توانند تلفنی این عمل را انجام دهند.

مدارک لازم برای انتقال سند که ذکر شد لازم است و باید وجود داشته باشد. همچنین معامله باید شفاف باشد. نمی توان با ادعای این که یک ملک در فلان جا وجود دارد به انجام معامله آن مبادرت کرد. بدین منظور هر دو طرف معامله باید توجه کافی را به این موارد داشته باشند.